Si su edificio comercial permanece vacío por más de 60 días consecutivos, su seguro puede reducir o eliminar ciertas coberturas. Sin embargo, los edificios bajo construcción o renovación activa pueden calificar para excepciones importantes. Revise su póliza antes de comenzar remodelaciones.
Muchos propietarios comerciales en Santa Ana y el Condado de Orange se sorprenden al descubrir lo estrictas que pueden ser las pólizas cuando un edificio se considera “vacante”.
La mayoría de las pólizas comerciales incluyen una cláusula de vacancia que puede limitar significativamente la cobertura si el inmueble permanece desocupado por más de 60 días consecutivos.
Entender cómo funciona la cobertura para propiedad comercial vacante en Santa Ana California puede evitar problemas costosos después de una pérdida.
Cómo Funcionan las Exclusiones por Vacancia
Las pólizas comerciales basadas en formularios del Insurance Services Office (ISO) suelen incluir una condición de vacancia.
Si un edificio está vacante por más de 60 días antes de un siniestro, la póliza puede:
- Excluir cobertura por vandalismo
- Excluir robo o intento de robo
- Excluir ciertos daños por agua
- Excluir daños por filtraciones del sistema contra incendios
- Reducir el pago hasta en un 15% para otras pérdidas cubiertas
Generalmente, para propietarios, un edificio se considera vacante si menos del 31% del espacio total está alquilado o utilizado para operaciones normales.
¿Por qué esta restricción?
Porque los edificios vacíos presentan mayor riesgo de:
- Vandalismo
- Robo de cobre
- Fugas no detectadas
- Incendios
Cuando no hay actividad diaria, los daños pueden pasar desapercibidos por más tiempo.
¿Qué Sucede Durante Renovaciones?
Aquí es donde surge la confusión.
Los formularios ISO reconocen una excepción importante:
Un edificio en construcción no se considera vacante.
Además, decisiones judiciales han extendido esta lógica a edificios en proceso de renovación activa.
Un caso clave fue TRB Investments, Inc. v. Fireman’s Fund Insurance Co. (Corte Suprema de California, 2006). El tribunal determinó que un edificio en renovación activa debía recibir el mismo trato que uno en construcción.
La razón fue práctica:
La renovación implica presencia diaria de trabajadores, movimiento de materiales y supervisión constante, lo que reduce el riesgo asociado a la vacancia.
Sin embargo, la protección depende de que exista actividad real y continua, no simplemente planes o permisos pendientes.
Ejemplo Real en Santa Ana
Imagine un local comercial en Santa Ana cuyo inquilino se retira. El propietario decide remodelarlo antes de arrendarlo nuevamente.
Si el inmueble permanece vacío durante 70 días sin actividad y ocurre un acto de vandalismo, la cobertura podría verse limitada.
Pero si hay contratistas trabajando activamente durante ese periodo, la exclusión por vacancia podría no aplicarse.
La diferencia puede representar decenas de miles de dólares.
Por Qué Esta Cobertura Se Malinterpreta
Muchos propietarios asumen:
- “Mi edificio está asegurado, así que estoy cubierto.”
- “Es solo temporal.”
- “Las renovaciones me protegen automáticamente.”
Pero la cobertura depende de:
- El lenguaje exacto de la póliza
- El tiempo que el edificio esté vacío
- El tipo de actividad en el inmueble
- Los endosos adicionales contratados
Cómo Puede Ayudar Neighborhood Insurance Agency
Establecida en 1989, Neighborhood Insurance Agency en Santa Ana, California, ayuda a propietarios comerciales a entender las condiciones de vacancia antes de que surja un problema.
Antes de iniciar renovaciones, recomendamos revisar:
- Cómo su póliza define vacancia
- Si su renovación califica como actividad protegida
- Si necesita cobertura adicional para propiedad vacante
Prevenir una exclusión es mucho más sencillo que enfrentar una negación de reclamo.
Esa preparación es la clave para su tranquilidad.
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Santa Ana, CA 92705
Reference
International Risk Management Institute, Inc. (2026). Vacancy- What does it mean for Commercial Property Coverage? Retrieved from https://www.irmi.com/articles/expert-commentary/vacancy-what-does-it-mean-for-commercial-property-coverage
TRB Investments, Inc. v. Fireman’s Fund Insurance Co., 40 Cal. 4th 19 (Cal. 2006). Retrieved from https://law.justia.com/cases/california/supreme-court/2006/s136690.html
